Перед владельцем загородного участка, собирающимся выстроить на нем дом, сегодня открыты два пути. Можно начать с получения разрешения на строительство или строить без согласований, положившись на закон о дачной амнистии. Пока ещё действующий закон позволяет признать несанкционированную постройку собственностью, если собрать документы, которые подтверждают право её владельца на землю и факт строительства на ней дома. Ждать или не ждать? Итак, участок куплен, собственность на него оформлена по всем требованиям закона, но до того как рыть котлован и обзванивать фирмы в поисках стройматериалов, нужно получить ещё одно разрешение — собственно, на застройку участка. А ещё до этого собрать массу бумаг у согласующих инстанций. Появление дома на участке должны одобрить «Центр гигиены и эпидемиологии» (бывшая СЭС) и пожарные, энергетики и Водоканал, а готовить для него проект профессионалы. Способ этот небыстрый и непростой. При условии, что в сборе документов собственнику будет помогать юрист, дожидаться начала строительства придется не меньше года, если владелец земли намерен добиваться разрешения самостоятельно, процесс способен растянуться и на два. Но есть и другой выход. Прекрасно представляя себе, сколько времени может потребовать получение разрешения, некоторые владельцы земли начинают строительство ещё до сбора всех документов. Тогда появившуюся на участке постройку, на строительство которой не было получено согласия, нужно будет узаконивать в административном порядке, без участия суда. До того как закон признает её существование, постройка считается самовольной. По закону она не существует и, значит, не может являться собственностью. И значит, все операции, которые обычно проводятся с собственностью, для нее невозможны. Просто так, не поменяв статус дома, ни продать, ни подарить, ни сдать его в аренду не получится, пока документы не будут оформлены в определенном законом порядке. Раньше в таком случае дом пришлось бы сначала достраивать, затем вводить в эксплуатацию и лишь после этого добиваться признания факта его существования законом. Сегодня, даже если собственнику не хватило средств на возведение коттеджа сразу и его достройка откладывается до лучших времен, строение можно оформить по закону. Даже цоколя на площадке достаточно, чтобы начинать собирать документы для придания постройке законного статуса. Жизнь владельцам коттеджей, возведенных без разрешения, значительно облегчил Федеральный закон № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который часто называют законом о «дачной амнистии». «Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, стоящий на участке, собственность или аренда на который надлежащим образом оформлена хозяином „застройщиком , то узаконить такую постройку достаточно просто, — рассказывает юрист компании „Аревера-Недвижимость Валентина Дальченко. — Сейчас для этого не нужно добиваться разрешения органов пожарного надзора или санитарной службы, как и обращаться за согласованием в управление архитектуры и прочие инстанции. Достаточно получить единственный документ — кадастровый паспорт на дом, подтверждающий факт его строительства и разрешение о присвоении почтового адреса. После чего право собственности на дом можно регистрировать. По другому обстоят дела, если постройка возведена без оформления прав на участок. Хозяин такой постройки может остаться без недвижимости». До того как закон об упрощенном порядке вступил в силу, право собственности на самовольную постройку признавалось только через суд. Причем была возможность получить права на сам земельный участок, просто выстроив на нем дом. Разумеется, при условии, что у города не было на эту землю других планов. Прошли те времена. Оформить собственность пока ещё проще Если до 2006 года оформление незаконно построенных объектов недвижимости происходило только через суд, то теперь решить вопрос с переходом в собственность можно в административном порядке, просто собрав необходимые документы и заручившись согласием отвечающих инстанций. Но упрощенный порядок действует лишь при условии, что у человека, выстроившего на участке дом, есть документы, которые подтверждают его права на землю. Доказательством этого права станут свидетельство о праве собственности или договор о праве аренды, в котором указано назначение земельного участка. Итак, чтобы дом из самовольной постройки превратился в законное владение, на руках у собственника должны находиться правоустанавливающие документы на землю — кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о регистрации права собственности. А для арендатора это будут договор аренды земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка и акт, на основании которого заключался договор аренды. Имея эти бумаги, владелец земли вправе заказать кадастровый паспорт на дом, получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, справку о присвоении ей адреса, и уже с этими документами отправляться в Регистрационную палату для регистрации права собственности. Признание собственности на постройку в административном порядке потребует от владельца затрат в размере 10 тысяч рублей и двух месяцев ожидания. Сюда входят и затраты на изготовление кадастрового паспорта. Остается только добавить, что такой упрощенный порядок получения права собственности на самовольную постройку будет действовать до 1 марта 2010 года, когда закончится действие закона. Будет ли он продлен и как будет происходить узаконивание построек после 2010 года, сказать сейчас никто не берется. Поэтому от тех, кто планирует узаконить постройку согласно пока ещё действующему нормативному акту, требуется строить быстро. Если мы имеем дело с достроенным коттеджем, в полученном в результате кадастровом паспорте будет значиться жилой или дачный дом (что зависит от назначения участка). Если это объект незавершенного строительства, на него также заводится кадастровый паспорт и получается разрешение на строительство. Несмотря на то что в упрощенном порядке самовольная постройка признается собственностью вне зависимости от того, находится сам участок в собственности у владельца или аренде, желательно все же, чтобы земля была у владельца в собственности, принадлежала ему по праву бессрочного постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Внимание: аренда! Никаких препятствий для признания законом самовольной постройки, которая стоит на участке, находящемся в аренде, при условии, что у её владельца есть на него все необходимые документы, не существует. Построенный без предварительного разрешения дом будет признан собственностью в любом случае, проблемы могут возникнуть при последующем переводе в собственность земли, на которой он стоит. Дело в том, что признание самовольной постройки на участке не требует выезда на место представителей контролирующих организаций. Проверять, насколько соблюдались при строительстве дома нормы, никто не приезжал. Но захоти теперь владелец дома закрепить право собственности на находящуюся у него в аренде землю, выполнение этого его желания будет зависеть от того, как был построен дом. Например, при проверке (которая для этого обязательна) откроются, например, что строительство вылезло за границы участка, и в результате есть пострадавшие соседи, чьи владения потеряли в размерах. Исправить допущенную ошибку, когда дом уже стоит, естественно, уже нельзя. Сносить такой дом, конечно, никто не заставит, но и участок в собственность не закрепят. «Аренду на землю можно будет бесконечно продлевать, — объясняет Валентина Дальченко. — Если возникнет необходимость переуступить участок другому собственнику, это можно будет сделать с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений. Но переуступаться в этом случае будет право аренды, пока на участке стоит коттедж, построенный с нарушением нормы, в собственность землю перевести не позволят. Поэтому если вы собираетесь строить дом на земельном участке, предоставленном под строительство, имея на него право аренды, надежнее идти длинным путем и получать предварительное разрешение на строительство. Разрабатывать проект, отвечающий градостроительным нормам и правилам, и только после этого приступать к застройке. Тогда удастся избежать проблем с выкупом участка в последующем». Пристроить по собственному желанию Кроме коттеджа, к самовольным постройкам закон относит любой жилой дом и другое строение, созданное на земельном участке, который не отведен на эти цели законом или другими правовыми актами. Сюда же попадают любые постройки, созданные без предварительных разрешений или при строительстве которых нарушены градостроительные нормы и правила. Например, дом на участке уже стоит и является собственностью, но его владельцу захотелось расширить жилплощадь, что он и делает, пристроив к дому ещё одно помещение. Если строительство не было предварительно согласовано, любые изменения, которые приводят к увеличению площади дома, будут считаться самовольной постройкой. В этом случае её признание не сводится к простому сбору документов, собственнику предстоит доказывать в суде, что изменение площади дома, появление пристройки не нарушает прав и интересов других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. В ситуации, когда требуется узаконить самовольную пристройку, уверенности владельцам в положительном исходе дела никто не даст. Право на самовольную постройку с таким же успехом может быть не признано. Например, если согласующие инстанции выяснят, что строение нарушает какую-то из действующих норм или затрагивает чьи то интересы, например, создает угрозу жизни или здоровью соседей, то в признании её собственностью откажут, а саму постройку заставят снести. Кроме того что результат такого процесса представляет собой полную неопределенность, собственнику придется столкнуться ещё и с приличными тратами. Не считая расходов на получение согласований от санитарно эпидемиологической службы, пожарных, Водоканала, энергетиков, архитекторов, каждое из которых выльется примерно в 15 тысяч рублей, ему предстоят траты на оплату услуг юристов, которые почти наверняка превысят эту сумму. В этой ситуации дешевле оказывается собрать все предварительные разрешения, чем потом добиваться признания самовольной постройки через суд. Валентина Дальченко советует тем, кто намерен пристраивать к дому дополнительную жилплощадь, действовать в установленном законом порядке. Сначала получать разрешение на реконструкцию дома, потом для разработки проекта привлекать проектную организацию с лицензией, которая должна определить материалы для будущего строительства. Она же выносит решение, как будет происходить электро и водоснабжение постройки. Следующий этап — получение согласований от надзорных органов. Свое разрешение на строительство должно дать управление городской архитектуры. И только после этого силами лицензированной строительной организации проходят работы на участке, которые завершаются проверкой надзорными органами. Если во время инспекции проверяющих будут обнаружены несоответствия, их придется устранить. И лишь как только все будет признано отвечающим нормам, собственник получает положительное заключение и акт ввода в эксплуатацию. Можно переходить к последнему этапу — регистрации права собственности на пристройку в Регистрационной палате.